sexta-feira, 22 de dezembro de 2017

Direito de laje é reconhecido em ação de usucapião


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O juiz de Direito da 26ª Vara Cível da Comarca de Recife – Seção B do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, Dr. Rafael José de Menezes, julgou, no mês passado (14/7), simultaneamente, duas ações de usucapião, reunidas por força de conexão. Na segunda, foi reconhecido o direito de laje, cujo título deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, podendo o usucapiente usar, gozar e dispor de seu direito. O primeiro processo trata-se de uma ação de usucapião de imóvel urbano de 461,47m², situado no bairro de A acute;gua Fria, em Recife. 
Os autores, conforme consta dos autos, afirmaram ter adquirido o bem por meio de escritura pública de cessão de direitos hereditários, sem que pudessem registrar o título no Registro de Imóveis competente. Alegaram ainda que jamais sofreram qualquer turbação ou contestação, exercendo posse mansa e pacífica desde o ano de 1998. O juiz entendeu, nesse caso, que procede integralmente o pedido de usucapião, já que os requerentes demonstraram a presença de justo título e boa-fé, além da posse mansa e pacífica por lapso temporal superior a 10 anos, com animus domini. A autora do segundo processo, que também ingressou com ação de usucapião de imóvel urbano, afirmou ter a posse de um pequeno imóvel de 38,18m², situado no bairro de A acute;gua Fria, em Recife.
Segundo ela, o bem foi adquirido por meio de simples cessão de seu genitor, autor da primeira ação de usucapião, que lhe transmitiu parte de seu terreno, mediante Escritura Pública de Cessão e Transferência de Direitos e de Indenização de Benfeitorias e Posse. Assim como seu pai, a requerente aduziu que em tempo algum sofreu qualquer turbação ou contestação quanto à posse do referido imóvel ao longo de mais de 10 anos. Nada obstante, o juiz observou que a autora não faz jus à declaração da prescrição aquisitiva, considerando que o instituto da usucapião pressupõe aquisição originária da propriedade. “Verifiquei que ela adquiriu a posse do imóvel do seu genitor, por meio de cessão, que à época da negociação já era proprietário da casa, uma vez que a sentença de usucapião é meramente declaratória. Nesse sentido, a referida posse é derivada, sendo evidente a relação negocial existente entre o cedente e a cessionária, de forma que a usucapião é via inadequada para regularizar a propriedade”. 
O pedido de usucapião, portanto, foi julgado improcedente. Por outro lado, o magistrado constatou que a casa da autora foi construída na superfície superior à do seu pai, de modo que a pretensão de aquisição da propriedade mais se coaduna ao direito de laje, previsto no art. 1.510-A do Código Civil, incluído pela Lei n. 13.465/2017, que dispõe: “O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”. O juiz Rafael de Menezes entendeu, então, que tendo havido a cessão a favor da autora, devidamente registrada em cartório, há de ser reconhecido o seu direito de laje, devendo o bem possuir registro próprio e dele podendo usar, gozar e dispor. “Foi minha primeira decisão sobre o direito de laje, e ela surgiu numa reflexão com assessores e colegas sobre como dar o direito a um pai e a uma filha que moravam na mesma casa, só que ele embaixo e ela em cima, com seus respectivos cônjuges. Pensei em aplicar usucapião por condomínio, mas criaria embaraço para depois alienarem suas frações da casa, que tem acessos próprios, sendo depois comerciáveis independentemente em face do nosso déficit habitacional”. A decisão, presumivelmente, é uma das primeiras a reconhecer o direito de laje após a edição da Lei n. 13.465/2017. 
“Desconheço outra sentença na Comarca do Recife. A lei é nova e demorei a ver nela a solução ao me debruçar sobre dois processos, sendo que em deles um cidadão (pai) pedia usucapião da parte de baixo de uma casa; e no outro, a filha pedia usucapião da parte de cima”, disse Rafael de Menezes ao destacar que outra vantagem do instituto do direito de laje diz respeito à questão tributária, com expectativa de arrecadação fiscal decorrente da criação de um novo direito (art. 1.510-A, §2º do Código Civil). O titular do 3º Registro de Imóveis da Comarca do Recife, Valdecy José Gusmão da Silva Júnior, também acredita que essa tenha sido a primeira sentença a aplicar o direito de laje. “É um direito muito recente, acredito que ainda não existam outras sentenças. Assim, penso que é bastante relevante já termos uma decisão nesse sentido, especialmente por ter sido prolatada por um juiz de Pernambuco. O direito de laje veio contemplar uma realidade que ficava à margem do registro por não ter previsão legal. Isso irá, certamente, viabilizar a possibilidade de regularização de uma enorme parcela dos imóveis existentes”. O magistrado Rafael de Menezes acrescenta, ainda, que, com o tempo e o amadurecimento dos juízes, advogados e registradores, ficará melhor a aplicação do direito de laje previsto na Lei n. 13.465/2017. 
“Óbvio que o ideal na sociedade seria todos terem suas casas separadas e registradas, diante da importância da habitação para a dignidade do cidadão. Mas em face do déficit habitacional que existe no país, o legislador acertou em adaptar o direito a uma realidade social. A sociedade cria o fato pela necessidade, e cabe ao direito regulamentar em seguida. O direito é testemunha das transformações sociais, ele regula o que já existe. A sociedade precisa ter o protagonismo sobre o Estado, não o inverso”, defende. Usucapião, direito de laje e muitos outros são instrumentos jurídicos que interessam tantos a juízes como a registradores. Rafael de Menezes, também professor de Direito Civil na Universidade Católica de Pernambuco, diz que sempre exalta, em suas aulas, a importância do Registro Imobiliário para a segurança e valorização do imóvel. “Acho fundamental a comunicação dos magistrados com os registradores, em benefício da população. Pratico isso e sempre peço aos colegas que também façam esse contato. O juiz precisa estar mais disponível para, então, interagir com a sociedade a que serve”. O registrador pernambucano Valdecy Gusmão também avalia que o relacionamento entre os juízes e os oficiais de cartórios é muito importante. “Nossas funções, muitas vezes, se complementam, viabilizando a efetivação da prestação jurisdicional. 
Um perfeito intercâmbio de dados e a troca de opiniões permitem que evitemos a devolução dos títulos judiciais, tornando mais célere a concretização do Direito. Isso é de importância fundamental para a sociedade. O magistrado Rafael de Menezes é um dos juízes mais abertos a esse intercâmbio de ideias. Nesse caso da aplicação do direito de laje, por exemplo, nos foi dada a oportunidade de contribuir, o que acredito ter sido de grande valia para todos nós”.

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